许家印说买了海花岛运营收益我承包，那这单生意到底赚钱吗？

小Q导读

酒店式房屋托管能帮助房企去库存吗？

文/克而瑞研究中心 朱一鸣 傅一辰

海花岛科普系列第二弹闪亮登场～

上周，我们以海花岛为案例科普了资产证券化。☞《技术贴：许家印如何同时拥有海花岛和1800亿？》

本周，我们要科普的则是海花岛提供的服务：酒店式房屋托管（又名度假公寓运营、公寓短租等）的盈利模式，以及该模式在存量旅游地产上应用的前景。

感谢许教授提供给地产圈如此大体量、多业态的研究素材（此处应有掌声啪啪啪），让我们能够轻松愉快写出又硬又专业的报（duan）告（zi）。

酒店式房屋托管

是指购房者把一定年限的房屋的使用权转让给服务商，服务商对房屋使用权商业化经营的一种过程。服务商会统一进行招租和管理，实际租赁所得双方分成；期间购房者不再享有房屋使用权，但会与服务商另按实际情况约定一定期限的房屋入住权，或分时度假权。

对于购房者来说，酒店式托管模式的风险低，增值服务种类较多，尤其适合旅游地产。

根据恒大公布的信息，免费签约托管其房屋后，可以获得的收益和服务包括：

1）每月得到实际房屋租赁收益的50%；

2）房屋的日常维护、清洁保养、设施维修及更新；

3）每年免费15-30天入住海花岛的度假权益，以及7-15天运营商在其他地区分时度假酒店的入住权益。

• 租赁收益分成的原理最为简单，即这套房子实际出租获得的收入，业主与恒大平分

按照海花岛大致的季节性收益情况，恒大的测算如下：

• 分时度假意味着在购买了海花岛的房子后，还能去另一些城市免费居住，因此最受关注

恒大此次签约的服务商除了恒大酒店集团外，还包括一呆集团、广州私享家（包含伊思德公司）、深圳红璞公寓、途家等，这些服务商此前便曾与不少房企签定合作协议提供托管服务，部分已经在平台上线。目前，平台上可供交换居住的公寓房源主要可分为两种。

重点一二线城市中心的房源。包括交通便利、商业配套完善的酒店式公寓，针对商务差旅需求，如一呆在广州提供的房源有保利世贸中心、保利中汇等；特色老建筑，如上海老洋房等的整栋或单套房间，装修风格独特，针对年轻人旅游需求。

旅游度假城市景区的房源。通常依托各种风景较好的旅游度假胜地，房源大部分来自于房企已竣工的旅游地产项目，业主签约托管占少数，房企签约批量供应占了大半。以途家为例，其在近一年就曾与绿地、万科、保利等签署合作协议，为这些房企旗下项目提供代管服务；又如私享家，在主页列出的合作房企包括绿地、保利、合生、奥园、敏捷、万达等28家。

• 服务商在代管房屋时，除了日常维护，还可按入住者需求提供人性化增值服务

硬件服务方面，服务商要求签约房源的配套齐全，业主可自行购置家居，服务商也提供代装修、代配置家电服务。如一呆，要求所有房源设有独立或开放式厨房，独立阳台，并配有家电如：液晶电视、冰箱、空调、洗衣机等。

软性服务方面，服务商主要会对房源进行清洁打扫、家具保养、设施维修，乃至费用代缴等。并且为了提高居住者体验，通常还会提供洗衣烫衣、餐饮预订、卫生用品等。

所以，对于房企来说，酒店式托管到底是赔钱赚吆喝的买卖，还是值得深挖的金矿呢？

房企从酒店式托管中可获得的收益主要分为直接式和间接式。

• 直接收益主要指房企或其他服务商进行度假公寓的运营管理，并从租赁交易中获取收入

此次与海花岛签约的恒大酒店集团便是现成案例之一，花样年旗下刚在新三板上市的美易家中亦包含部分该业务，从招股书披露的财务数据中能窥见其盈利情况。

美易家的主营业务为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理和物业经营服务，同时不断拓展资产运营服务业务，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务。截至2015年6月30日，美易家在管理和服务的项目合计35个，管理面积845.13万平方米，分布于深圳、重庆、江苏、浙江、西藏、贵州等12个省市。　

其中，休闲度假服务式公寓托管是指美易家与业主签约获得物业经营权后，对该物业制定、实施运营方案，进行基础设施及装饰装修改造，对外提供住宿、商务、娱乐等服务，目前在成都大溪谷和新津君山有两个项目。

2014年，美易家的资产托管服务（包括商务和休闲度假服务式公寓托管）收入1923.8万元，同比增长194.4%。然而，其毛利2013年为68.2万元，2014年则亏损了739.6万元，主要原因是新开设的两家服务式公寓周边竞争激烈，尚处于市场推广期，装修、人工等成本高于营业收入。

由此可见，酒店式托管在中国的发展尚未成熟，尤其是在推广方面力度不够，目前来看直接收益甚微。同时，各服务商旗下管理的项目数量少，不向其他平台开放共享，分时和交换度假也无法形成规模。

• 间接收益主要指服务对房企销售的推动作用，长期来看有利于旅游地产库存的去化

人们购买旅游项目后，往往大部分时间都将其空置，距离第一居所近则一月住上四天，远则一年光顾一周，平时无人维护，还要缴付物业管理费等，这也是人们购买旅游地产时最大的顾虑。

如果物业在空置时间能租赁给他人，其价值便能最大化发挥，增加了投资属性，显然对购房者更具吸引力。以海花岛为例，在恒大将投资收益测算结果呈现后，不少业内人士都认为有较高的性价比，认筹中也是适合短租的中小户型最受欢迎，开盘时要“抢”到的难度颇高。

分时度假的想象空间更大，一旦形成规模、制度和产业链，人们在购买了一个旅游项目后，每年都能前往各城市不同的旅游项目免费居住。其他房企的旅游大盘如果均能提供相同的服务承诺，那么不仅有利销售，未来可供交换的房源也将增加。

那么，恒大的酒店式托管承诺最终能兑现几分呢？我们认为：

1）海花岛是恒大与海南省合作打造的项目，是海南“十三五”的一号工程，其意义并不仅是销售，更重要的是带动海南省的旅游和消费。因此，地方政府也将协助海花岛聚集人气，如交通建设支持，要求旅行社规划多条旅游线路导入客流等。

2）国务院办公厅在8月发布的《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中指出，将放宽在线度假租赁等新业态的准入许可和经营许可制度。由于这种模式有利于提高社会资源的使用效率，因此，国家对于酒店式托管类业务十分支持。服务商未来几年的发展有望提速。

3）海花岛的交房，可能对酒店式托管行业形成规模起到关键作用。李克强总理提出了“以创新供给带动需求扩展，以扩大有效需求倒逼供给升级”，海花岛的体量大，交房后产生的分时度假需求必然将迫使服务商主动寻找更多的旅游项目签约上线，房企和业主都能成为房源供应者，进而达到“库存利用”甚至“去库存”的目的。

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